Узаконить самострой: из судебной практики Верховного Суда
История вопроса
Х. владела большим земельным участком площадью 3642 кв.м. Затем она его разделила, и один из участков — площадью 696 кв.м. — был оформлен в долевой собственности с М.
Х. обратилась в Департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на своем земельном участке.
Департамент направил ей уведомление - строение должно соответствовать установленным требованиям и иметь следующие характеристики: предельная высота - 12 метров, количество этажей - 3, площадь застройки - 498,0 кв. м.
В ходе муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства администрация города Сочи (далее — администрация, истец) обнаружила, что дом ответчицы нарушает законодательство и не соответствует целевому назначению участка. Х. (далее — ответчик) возвела здание до 4-х этажей, общей площадью примерно 1 498,5 кв. м, и зарегистрировала за собой право собственности на данное строение.
По мнению администрации, указанный объект капитального строительства является самовольной постройкой, так как возведен без необходимых разрешений, а также имеет признаки многоквартирного дома:
-
все помещения обособлены, имеют выход в общий коридор;
-
на лестничных площадках установлены счетчики учета электроэнергии с номерами предположительных квартир и обособленных помещений.
Администрация обратилась в суд с исковым заявлением снести самовольную постройку.
Позиция судов
Районный суд отказал в удовлетворении требований. Он основывался на заключении судебной строительно-технической экспертизы которая указала, что спорный объект недвижимости отвечает всем требованиям градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Апелляция и кассация оставили решение суда первой инстанции без изменений.
Тогда истец обратился в ВС РФ с требованием отменить постановления предыдущих инстанций, так как они вынесены с нарушением требований закона.
Позиция ВС РФ
ВС рассмотрел материалы дела. Пришел к выводу, что жалобу истца следует удовлетворить, так как:
-
суд не рассмотрел вопрос о соответствии площади спорного объекта недвижимости предельным параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки;
-
суд отверг доводы истца о том, что спорный самострой возведен без разрешений на строительство и не соответствует допустимым характеристикам, указанным Департаментом архитектуры (в деле нет сведений о выдаче уведомления, разрешения на строительство, вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке площадью 696 кв. м);
-
суд не исследовал факт (и не дал ему оценки), указанный истцом, о наличии у спорного объекта признаков многоквартирного жилого дома;
-
были допущены ошибки в экспертном заключении:
-
эксперт оценивал спорный объект в границах участка до его раздела (т.е. площадью 3642 кв.м.);
-
эксперт не ответил на поставленный судом вопрос, является ли спорный объект многоквартирным домом.
Вместе с тем, суды не ставили вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы для установления фактических обстоятельств дела.
ВС РФ отменил судебные постановления предыдущих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.