Задать вопрос эксперту Четвертый кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел спор между ТСЖ и собственницей квартиры, которая самовольно осуществила перепланировку. Строительно-техническая экспертиза подтвердила изменения объемов общедомового имущества в результате действий собственника.
Что произошло
ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом, выявило незаконную перепланировку в одной из квартир: часть лестничного коридора была включена в состав квартиры, часть фасада демонтирована, а на ее месте оборудован отдельный выход на крышу. Товарищество пришло к вводу, что собственник, осуществивший перепланировку, получил доступ к общедомовому имуществу в обход установленного порядка – без согласования с муниципалитетом и без согласия остальных собственников. ТСЖ направило иск в суд.
Решения судов
Судебная строительно-техническая экспертиза установила, что планировка квартиры не соответствует технической документации в части расположения проемов в несущей стене. Экспертом также зафиксировано: часть помещения общего пользования, относящегося к коридору-лестничной клетке, отделена перегородкой и недоступна для остальных жильцов дома. Выполненные работы квалифицированы как перепланировка.
Суд первой инстанции признал перепланировку самовольной и предписал устранить все изменения. Апелляция эти выводы поддержала. В кассационной жалобе владелица квартиры указала, что приобрела жилье уже в переустроенном виде и к самой реконструкции отношения не имеет.
Позиция Четвертого КСОЮ
- Суд напомнил, что любое изменение общедомового имущества требует согласия всех собственников помещений в доме. Если такое согласие не получено, переустройство считается самовольным и подлежит сносу.
- Нарушение в виде самовольной перепланировки подтверждено строительно-технической экспертизой.
- Суд указал, что смена собственника не отменяет обязанность устранить нарушение. При покупке квартиры покупатель вправе изучить техническую документацию, сверить ее с фактическим состоянием объекта и потребовать от продавца доказательства законности произведенных изменений. Отсутствие должной осмотрительности – риск самого покупателя.
Решения нижестоящих инстанций оставлены в силе.
Определение по делу от 26.05.2026 № 88-10048/2026
Комментарий эксперта
Любая самовольная перепланировка, особенно затрагивающая общедомовое имущество, неминуемо влечет за собой судебные разбирательства и материальные затраты.
Чтобы защитить свои инвестиции и избежать принудительного демонтажа произведенного дорогостоящего ремонта, всегда проводите независимую строительно-техническую экспертизу до начала работ, а не после получения судебного иска. Только квалифицированный эксперт поможет заранее выявить скрытые юридические риски, определить границы общего имущества и подтвердить безопасность планируемых изменений. Помните, что своевременное согласование проекта на основании экспертного заключения обойдется значительно дешевле, чем восстановление первоначального вида квартиры по решению суда.
Что мы можем предложить? Если вы хотите обезопасить свой ремонт, мы можем подготовить для вас:
- Экспертный анализ вашего проекта планировки.
- Проверку границ общедомовой собственности.
- Оценку рисков перед покупкой недвижимости с готовым ремонтом.
Оставляйте заявку на проведение экспертизы. Первая консультация - бесплатно.
Иллюстрация https://ru.freepik.com/
