Самострой на чужом участке - можно ли его узаконить?

ВС напомнил, что нельзя легализовать самострой, возведенный на чужом земельном участке без согласия владельца.

В 2007 владивостокская предпринимательница И. через суд добилась признания права собственности на здание кафе. Женщина сообщила, что приобрела недвижимость в 1995 году у компании «Механизация строительства» и предоставила договор купли-продажи.

В 2025 году администрация Владивостока (далее — истец) обратилась в суд для восстановления срока на обжалование этого судебного решения, так как И. построила кафе на муниципальной земле не получив согласия городских властей.

Что решили суды?

Апелляционный суд, восстановивший срок на обжалование, отменил судебный акт о признании права собственности и прекратил производство по делу, потому что:

• на момент признания судом права собственности И., компания-продавец уже  была ликвидирована;
• кафе построили без разрешения городской администрации, собственника земельного участка, на котором расположено здание.

Кассация отменила решение апелляционного суда, посчитав, что городская администрация — заинтересованное лицо, а не участник процесса и у неё нет права на обжалование (ст. 42 АПК). Администрация подала жалобу в ВС.

Мнение ВС

ВС указал, что:

• Поскольку у И. не было зарегистрированного права на здание и прав на земельный участок под ним, то судебный процесс в 2007 году фактически был направлен на легализацию самовольной постройки. Однако спор о праве собственности был рассмотрен без привлечения собственника земельного участка. 
• Отменяя решение апелляции, кассация не учла, что возможность возведения строения зависит от воли владельца земельного участка. Отсутствие разрешения исключает возможность приобретения права собственности на здание, построенное на чужой земле. Иной подход позволяет посторонним лицам приобрести права на строения, возведенные без согласия собственника, а в перспективе — претендовать на землю под объектом недвижимости.

ВС отменил кассационное постановление и оставил в силе решение апелляционного суда.

Определение ВС № 303-ЭС25-11485 от 27.04.2026 г.

Иллюстрация https://ru.freepik.com/