Как узаконить свой самострой?

Переехать из города в деревню. Построить там домик, баньку и теплицу. Выращивать свое – здоровое и красивое. Созидать и поменьше нервничать. Дышать привольно и исключительно свежим воздухом. Соцопросы показывают, что такую картинку своего персонального счастливого мира рисует всё больше людей, в том числе молодых. Кто-то от картинок перешёл к делу: взял в ипотеку земельный участок и начал возводить тот самый домик в деревне. И на этом моменте давайте перейдём от весёлых картинок к суровой реальности.

Строительство любой постройки – от крошки-дома в саду до величественного коттеджа с кариатидами – требует выполнения ряда условий. Все они закреплены в российском законодательстве. Незнание законов не освобождает от ответственности, поэтому неучтённый «побег» из города на природу в виде постройки может привести к сносу заветного домика.

Когда самовольную постройку могут снести? Как оформить свои права на самострой? Как сэкономить на легализации самовольной постройки? Сегодня мы обсудим три важных момента: как правильно построить, как защитить построенное и как сэкономить время и деньги на судебной процедуре.

Когда могут снести вашу баню или дачу?

Начнём с основного – с терминов и определений. Что относить к самострою государство определилось давно, еще в дореволюционный период. Еще в десятом томе Свода законов Российской империи появились две стороны процесса: тот, на чьей земле что-то строили, и тот, кто строил и кому принадлежали строительные материалы. Уже тогда постройку рассматривали как принадлежность к земле, а не к кирпичам и кровле.

В XX веке о самострое вспоминали в 1940 году, в 1964 и в 1975 году. Например, по Гражданскому кодексу в 1964 года, самостроем считали возведение жилого дома или его части: а) без разрешения; б) без утверждённого проекта либо с существенными отступлениями; в) с грубыми нарушениями строительных норм и правил. Легализовать самострой было максимально сложно. Это мог сделать только исполком местного Совета.

В современном Гражданском кодексе самовольной постройке посвящена статья 222.

В 2018 году её изменили, подкорректировав определение, разрешив приводить в соответствие правилам землепользования и застройки и значительно упростив легализацию.

Когда вашу постройку могут снести: 4 признака самостроя

1.     Вы построили объект без согласований и разрешений, да еще и не учли назначение застройки земельного участка (прим. автора: о том, какие они бывают расскажем чуть ниже).

2.     Вы построили здание с грубыми нарушениями строительных норм.

3.     Ваши постройки угрожают чей-либо жизни или здоровью.

4.     Вы возвели дом без учёта ограничений, например, рядом с электростанцией или газопроводом. Однако, если, когда вы строили дом никакого газопровода еще не было или вы не знали об этих ограничениях, то самовольной ваша постройка считаться не будет.

Если постройка находится на вашем участке, то никто не придёт и не потребует её снести. Только суд может вынести решение о сносе и только на основании серьёзных обстоятельств, например, ваш дом или баня угрожают чьей-то жизни и здоровью.

На какой земле и что можно строить

*Источник: Классификатор видов разрешённого использования земельных участков, утверждённый приказом Росреестра от 16 сентября 2021 № П/0414, с изменениями и дополнениями от 2021.

Знать о назначении вашей земли важно, потому что, к примеру, вы не можете построить на участке под ИЖС коттедж больше, чем на 3 этажа. Тем более продавать в таком коттедже квартиры.

Как защитить свою постройку от сноса?

Вы пробежались глазами по списку признаков самостроя и обнаружили, что ваш домик ими обладает. Что из этого следует? Во-первых, вы не можете продавать, дарить и сдавать в аренду самострой. Во-вторых, если самовольную постройку обнаружат в ходе госпроверки, то вы можете её потерять. Самовольная постройка подлежит сносу. И таких примеров в судебной практики множество. Давайте рассмотрим один из недавних.

Жители Краснодара возвели на своей земле одноэтажный домик площадью чуть больше 100 кв. м, а нему хозяйственную постройку 17 кв. м. В ходе проверки городская администрация обнаружила этот дом и подала иск в суд.

Районный суд, опираясь на доводы истца о нарушении градостроительных норм и предельных параметров разрешенного строительства, заочно постановил владельцев дома и постройки снести их за свой счет.

Апелляционная и кассационная инстанции поддержали районный суд. Но владельцы дома решили защищать свои постройки до последнего и дошли до Верховного Суда РФ. Верховный Суд взял их жалобу на рассмотрение.

Что решил Верховный Суд РФ? Судебная коллегия по гражданским делам рассмотрела дело и встала на сторону владельцев самостроя (см. Определение ВС от 14 декабря 2021 года № 18-КГ21-145-К4). По мнению ВС РФ, суды подошли к делу о сносе самостроя формально.
Суды были обязаны определить предмет доказывания как совокупность обстоятельств, которые имеют значение для правильного и справедливого приговора. А на деле они не исследовали вопрос: «Действительно ли ответчики допустили существенные нарушения строительных норм и правил, которые препятствуют использовать дом и хозпостройку?».
При этом, ВС РФ напомнил, что снос самовольной постройки – это крайняя мера.
Верховный Суд РФ отменил решения о сносе дома и передал дело на новое рассмотрение.

Как защитить свою постройку?
У вас нет разрешения на строительство, но вы уже возвели объект
-    Заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы понять, какие правила и нормы нарушает постройка и угрожает ли она жизни и здоровью третьих лиц.
-    Получив и проанализировав экспертное заключение привести объект в соответствие правилам и нормам застройки. По закону на приведение стройки в соответствие с требованиями дают от 6 месяцев до 3 лет.
Если ваш самострой обнаружили в ходе проверки и на вас подали в суд
-    Собрать пакет документов, которые вам понадобятся в суде: документы, подтверждающие ваше намерение получить разрешение на строительство; документы о праве собственности на землю.
-    Обратиться в экспертную компанию за консультацией и последующим исследованием техническим самовольной постройки. Исследование объекта будет проводить эксперт-строитель, который скрупулёзно осмотрит постройку и изучит план, смету и любые другие документы, связанные со строительством. В своём экспертном заключении он ответ на главные вопросы, которые будет изучать и суд: является ли постройка безопасной для вас и окружающих; возведена ли постройка в соответствии с нормами и правилами.

Легализация самостроя: как сэкономить время и деньги?

Начнём с того, что легализовать самовольную постройку может только собственник земельного участка. Вы не можете построить домик на чужой земле, а потом его узаконить. Даже если эта земля принадлежит вашим родителям, легализовать постройку смогут только они, а не вы.

Продолжим тем, что ваш дом и баньку точно не снесут, если вы:

• Построили объект на земле с разрешенной для этого категорией. Например, на участке для ИЖС.
• Вы – собственник земли, и у вас есть подтверждающие это документы.
• Ваша постройка не нарушает норм строительства и безопасности.

Зная, кто именно может легализовать самострой и когда точно не снесут вашу постройку, вы точно сэкономите себе нервы.

А завершим статью еще одним примером из судебной практики о том, когда можно не платить за судебную строительно-техническую экспертизу.
Гражданин построил на своей земле магазин. И обратился в суд для получения права собственности на самовольную постройку. Первая инстанция иск удовлетворила – гражданин приложил досудебное заключение специалиста. Управление архитектуры и градостроительства, узнав об этом, направило апелляционную жалобу. По делу провели судебную строительно-техническую экспертизу, которая показала, что объект безопасен для третьих лиц. Затраты на экспертизу самостроя возложили на ответчика, то есть Управление.

Заключение легло в основу судебного вердикта – истец сохранил свою постройку. А вот обязанность по возмещению расходов суд возложил на Управление. 

Верховный Суд отменил это решение – Управление не обязано возмещать расходы. Согласно разъяснению Пленума ВС РФ от 2016 года, если производство по делу не сопряжено с нарушением ответчиком прав истца или их оспариванием, то расходы на экспертизу (прим. автора: как и другие судебные издержки) не распределяются между сторонами.