Как узаконить реконструкцию здания?

Верховный суд рассмотрел жалобу женщины, которая не смогла узаконить реконструкцию объектов. Суд решения отменил и напомнил — отсутствие разрешительной документации не может быть безусловным основанием для отказа. 

Жительница Краснодарского края Д. осенью 2021 года купила нежилое здание. Для его безопасного использования требовалось снести часть ветхих строений, находящихся рядом. Д. заказала проект демонтажа и в декабре этого же года. направила в администрацию уведомление о планируемом сносе объекта. Через три месяца женщина уведомила городские власти о завершении сноса. Спустя некоторое время предпринимательница подала заявление на разрешение о вводе здания в эксплуатацию. Администрация отказала, пояснив, что параметры здания изменились, а на реконструкцию Д. разрешительных документов не получала. Д. (далее — истец) обратилась в суд с просьбой сохранить здание в реконструированном виде.

Судебные решения

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. Эксперт оценил состояние здания как работоспособное, пригодное для эксплуатации и не представляющее опасности людей. Суд учел результат исследования и удовлетворил исковые требования.

Апелляция не оспаривала экспертное заключение, но указала, что истец не получала разрешения на реконструкцию и отменила решение нижестоящего суда. Кассация оставила апелляционное определение в силе.

Д. подала жалобу в ВС.

Мнение ВС

ВС пояснил, что:

• Решение апелляции не соответствует положениям п. 3 ст. 222 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВС РФ от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым отсутствие разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию не может быть безусловным основанием для отказа в легализации самостроя.
• Принимая решение об отказе в легализации спорного здания, у суда не возникли сомнения в правомерности расположения реконструированного здания на земельном участке, принадлежащем Д.
• В материалах дела были подтверждения того факта, что истец обращалась за разрешением на ввод в эксплуатацию спорного строения и суд не посчитал это обращение формальным.
  Апелляционный суд не установил, соответствует ли реконструированное здание градостроительным регламентам и требованиям земельного законодательства о целевом использовании земельного участка.

ВС отменил апелляционное и кассационное определения, дело направлено на новое рассмотрение апелляционный суд.

Определение ВС по делу №18-КГ25-437-К4 от 27.01.2026 г.