Как сэкономить свои деньги благодаря оценочной экспертизе?

На днях в информационном пространстве, из лент соцсетей и новостных медиа, дачники и садоводы узнали, что отныне за бани, теплицы и туалеты им придётся платить налог. Процент будет колебаться от 0,1 до 0,3% в год по каждому объекту. В основе налога – кадастровая стоимость. Сумма будет ощутимая, так как в России кадастровая стоимость приравнена к рыночной.

Есть ли шанс освободить себя от новой налоговой повинности? Да, если площадь постройки меньше 50 квадратов. Однако, эта налоговая льгота действует только на один объект.

Заявлять о нежилой постройке владелец должен по своей инициативе. Разумеется, скрывать баньку или теплицу не рекомендуется. Вряд ли вы хотите получить за это повышенную ставку налога, которая будет назначена, если незаявленный объект обнаружит налоговый инспектор.

В этой ситуации самое главное – владеть информацией о кадастровой стоимости всех своих построек, чтобы представлять, каким будет налог, и планировать свой бюджет. Помочь с установлением стоимости недвижимость помогает оценка.

Что можно оценить и зачем это может понадобиться?

Оценка имущества может понадобиться не только бизнесмену. Вы хотите купить квартиру и взять на это ипотеку? Банк потребует оценку. Думаете о будущем своих детей и планируете оформить наследство? Нужна оценка. Разводитесь и делите имущество? Оценка! Ваша машина попала в ДТП? И в этом случае вам предстоит обратиться за экспертизой и оценкой ущерба.

Установление стоимости объекта (кадастровой, рыночной, инвестиционной и пр.) – одна из самых востребованных услуг.

Оценку и деятельность оценщиков регулирует Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Документ приняли 24 года назад. Актуальная редакция содержит изменения от 2 июля 2021 года.

Итак, оценить можно:

• отдельные вещи и их совокупность, например, движимое или недвижимое имущество, в том числе компании и предприятия;
• права собственности;
• долги и обязательства, права требования;
• информацию, а также услуги и работы.

Оценка недвижимости обязательна в некоторых случаях. Их перечисляет статья 8 Федерального закона №135-ФЗ, например:

• при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, если возник спор о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов;
• при разделе имущества супругов.

Кто проводит оценку и по каким правилам?

Оценщик – это физическое лицо с профильным высшим образованием или профпереподготовкой в сфере оценки. Оценщик должен состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков (прим. автора: на начало 2022 в России их 15).

Каждый оценщик подтверждает свою компетентность квалификационным аттестатом.

Как понять, что оценщик состоит в СРО? У него должно быть свидетельство о членстве и выписка из реестра членов СРО. Проверить оценщика можно самостоятельно, в реестре членов СРО. В реестре вы можете узнать и о дисциплинарных взысканиях.

Важно! Оценщик вправе проводить экспертизу только по тем направлениям, которые указаны в его квалификационном аттестате. Таких направлений три: 1) оценка недвижимости; 2) оценка движимого имущества; 3) оценка бизнеса.

Оценщик может проводить экспертизу как частное лицо или как штатный сотрудник организации.

Договор на услугу «Оценка» заключают в простой письменной форме. Документ содержит: цель оценки, описание объекта, вид определяемой стоимости, размер вознаграждения, дату определения стоимости объекта, название СРО и сведения о страховке оценщика.

Оценщик обязан застраховать свою деятельность, чтобы его заказчики смогли избежать убытков и материального вреда. Всё верно: по закону (см. статьи 15 и 393 Гражданского кодекса РФ) оценщик должен возместить ущерб. Для частника минимальный размер страховки 300 тысяч рублей.

Экспертизу оценщик проводит в соответствии с современными достижениями в науке и технике, на базе общепринятых научных и практических данных. Так говорят статьи 4 и 8 Закона о судебно-экспертной деятельности.

Чтобы оценить квартиру, земельный участок, предприятие и пр. имущество, оценщик:

• собирает и анализирует информацию, в том числе по объекту оценки;
• осматривает объект оценки;
• анализирует рынок объекта оценки, ценообразующие факторы и внешние факторы, которые влияют на его стоимость;
• анализирует «состояние и перспективы развития отрасли»;
• анализирует данные из «специализированных справочников.

Оценка стоимости объекта зависит от его особенностей и ситуации на рынке. Эксперт-оценщик обязан учесть все рыночные факторы и их влияние:

• конъюнктуру рынка,
• уровень конкуренции,
• риски,
• доходность,
• цены аналогов,
• состояние экономики и отрасли.

Еще один ключевой фактор – это время. Это важно, так как рыночная стоимость действительна на определенную дату.

Что в итоге?

Отчет об оценке – важнейший итоговый документ. Как правило, это документ на 50 страницах. Как правило, его оформляют в бумажном виде, но сейчас всё чаще прибегают к электронным отчетам об оценке (прим. автора: должен быть подписан ЭЦП).

Требования к содержанию отчета об оценке объекта перечислены в ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ. Остановимся на базовых моментах:

• Отчёт не должен вводить в заблуждение. Он должен быть однозначно истолкован.
• Отчёт обязательно содержит: дату проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи исследования.

Почему оценка помогает сэкономить деньги?

Давайте ответим на этот вопрос, рассмотрев типичное дело из судебной практики (источник: Апелляционное определение от 19 декабря 2018 г. по делу № 3ГА-697/2018).

В судебной оценочной экспертизе в абсолютном большинстве дел эксперт-оценщик формулирует категорические выводы.

ООО «Башкортостаннефтезаводстрой» (далее – Общество) подал иск на признание не действующим решения Совета городского округа Уфы (далее – Совет) об арендной плате за землю.

Решение Совета о переходе на ставку арендной платы за землю по видам функционального использования земель в процентах (в размере 7,61%) от кадастровой стоимости земельных участков привело к существенному повышению расходов Общества.

Общество указало, что размер арендной ставки Совет сформировал, чтобы восполнить свои потери из-за снижения кадастровой стоимости земельных участков. Общество также предположило, что проект нормативного акта подготовили без всякого экономического обоснования.

По делу провели оценочную экспертизу. Эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования. Отчет об оценке был одним из доказательств позиции Общества.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Суд первой инстанции правомерно руководствовался заключением проведенной по делу экспертизы. Согласно выводам оценщика, пояснительная записка и иные перечисленные в определении о назначении экспертизы документы не содержат экономического обоснования установления ставки арендной платы за земельные участки в размере 7,61%.

Эксперт-оценщик также указал, что приведенные Советом расчеты не могут заменить мотивированного экономического обоснования. Экономическая обоснованность размера арендной платы предполагает учет не только объема планируемых поступлений в бюджет от сдачи имущества в аренду, но и анализ, оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Оценочная экспертиза помогла Обществу доказать правоту своего предположения: ставку арендной платы сформировали, чтобы сохранить поступающие в бюджет платежи от сдачи в аренду земельных участков.

Суды встали на сторону Общества, в том числе и Верховный Суд РФ. Пункт Решения Совета в части установления арендной ставки признали не действующим. Тем самым оценка помогла сэкономить существенные средства Обществу.

Выводы оценщика обладают правовой спецификой. Категорический вывод может быть представлен в виде конкретного числа или интервала.

Три обязательных шага, которые оценщик советует сделать заказчику

Первый шаг – соберите необходимые документы для оценки.

Помните, что выводы эксперта напрямую связаны с объёмом и качеством предоставленных ему данных.

От направления оценки зависит состав пакета документов.

Для оценки недвижимости начните со следующих документов:

• подтверждающие ваши права собственности на квартиру, землю, предприятие и пр.;
• технический паспорт БТИ;
• кадастровый паспорт земельного участка.

Для оценки бизнеса будут нужны:

• общие данные о деятельности предприятия;
• бухгалтерская отчётность (ф. №1-5) за три года;
• перечень основных средств на последнюю отчётную дату;
• список краткосрочных и долгосрочных вложений;
• копии патентов и лицензий;
• свидетельства о регистрации транспортных средств;
• документы, которые подтверждают права собственности на недвижимость, техпаспорта БТИ;
• структура акционеров.

Второй шаг – проинформировать оценщика о наличии обременений у объекта. Например, ваша квартира в залоге или в ней сейчас живут арендаторы.

Третий шаг – проинформируйте обо всех обстоятельствах, например, если речь идёт о разделе имущества, оценке при залоге, наследовании и пр.