Как считать гарантийный срок у квартиры в новостройке?

История вопроса

Супруги Б. (далее — покупатели, истцы) купили новую квартиру у ООО специализированный застройщик «Строительная инициатива» (далее — продавец, Общество, ответчик) в 2016 году. В процессе эксплуатации жилья Б. обнаружили строительные недостатки и неприемлемое качество ремонта. 

В 2019 году они направили продавцу претензию с предложением провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ. 

В ответ на претензию ответчик согласился своими силами устранить недостатки, указанные в акте осмотра.

Далее покупатели обратились в ООО «Алтайский центр строительно-технической экспертизы», который исследовал недостатки в квартире и заключил, что качество части работ, выполненных в помещениях квартиры, не соответствует требованиям нормативной документации, а также определил стоимость работ и материалов для ремонта — 204 914 руб. 40 коп.

В 2020 году Б. снова направили ответчику претензию с уведомлением, что была выполнена независимая строительно-техническая экспертиза, установившая наличие недостатков в квартире и стоимость их устранения.

Покупатели потребовали оплатить стоимость проведенного исследования и затраты на устранение всех недостатков в размере 204 914 руб. 40 коп., а также предстоящие расходы по проживанию его семьи в гостинице, хранение вещей, услуги специалистов и выплатить компенсацию морального вреда. К претензии было приложено экспертное исследование от 26 марта 2020 года.

Ответчик в добровольном порядке выплатил каждому истцу по  52 500 руб. (включая возмещение морального вреда в размере 2 500 руб. каждому)  Супруги Б. посчитали, что этой выплаты недостаточно. Они написали еще одну претензию ответчику, но она осталась без удовлетворения.

Тогда покупатели обратились в суд с требованием взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму для устранения недостатков —  314 617 руб., компенсацию морального вреда — 500 000 руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на экспертизу и изготовление техпаспорта —  11 500 руб.

Заказать строительную экспертизу

Решение судов

Районный суд назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу в ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».  

Согласно заключению от 15 июня 2021 года № 2312/20 в квартире имеются строительные недостатки (дефекты). Квартира не соответствует требованиям технических регламентов и не соответствует обязательным требованиям. Стоимость затрат для устранения выявленных недостатков — 416 785 руб.

Районный суд исковые требования Б. удовлетворил частично. Суд исходил из того, что недостатки выявлены в течение 5-ти летнего гарантийного срока. Недостатки возникли в результате некачественных строительных работ, то есть, до передачи квартиры истцам. 

С ответчика в пользу истцов взыскана стоимость устранения недостатков в размере 314 617 руб. (суд учел выплату 100 000 руб. в досудебном порядке), компенсация морального вреда — 6 000 руб., штраф в размере 90 000 руб., в счет возмещения расходов по оценке ущерба взыскано 10 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Также с ответчика взысканы расходы за экспертизу в ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» —  44 800 руб. и госпошлина —  6 646 руб. 17 коп. 

Апелляция и кассация решение районного суда оставили без изменения.

Общество с решением судов не согласилось и направило кассационную жалобу в ВС РФ с требованием отменить судебные постановления.

Позиция ВС

ВС удовлетворил жалобу Общества, указав:

• Суд первой инстанции не учёл, что между сторонами (ответчиком и истцами) сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 июня 2016 года. В данном случае Общество - продавец,  а не застройщик; а супруги Б. — покупатели. Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 ГК РФ и глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей»;
• суд первой инстанции ошибочно руководствовался п. 3 ст.29 Закона РФ «О защите прав потребителей», находящимся в главе 3 этого Закона и подлежащим применению при защите прав потребителей при выполнении работ (оказания услуг). И заключил, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение 5 лет после заключения договора купли-продажи;
• договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить претензии по качеству приобретённого недвижимого имущества (согласно то в силу п.2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго п.1 ст.19 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Т.е. истцы имеют право (на правах покупателей) предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю;
• договор купли-продажи оформлен и подписан сторонами в 2016 году, квартира осмотрена покупателями, передана им во владение, недостатки в квартире были явными (по заключению судебной строительно-технической экспертизы) и могли быть обнаружены в момент подписания акта приема-передачи квартиры. Однако, на протяжении 2-х лет супруги с претензиями к продавцу не обращались. Судами этот факт оставлен без оценки. 

ВС РФ отменил судебные решения и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определение ВС по делу № 51-КГ22-6-К8 от 30 августа 2022 года.

Редакция ООО "ФНЭ"