Задать вопрос эксперту ВС напомнил — действующее законодательство запрещает отделять дом от участка земли, на котором он расположен, этот принцип закреплен и судебной практикой.
Жительница Ставропольского края Н. приобрела 1/2 доли в доме, которым владели четыре собственника. При заключении договора купли-продажи с двумя из них, дополнительно было подписано и соглашение о продаже оставшихся долей. Однако владелец 1/4 доли И. (далее — ответчик) свою часть не продал. Н. обратилась в суд с требованием признать долю И. незначительной, чтобы затем выкупить её.
Судебные решения
Суд первой инстанции установил, что ответчик:
- не проживал в доме, не вносил коммунальные платежи;
- не исполнил заключенное с Н. соглашение о продаже дома;
- владеет квартирой в другом городе, где живет вместе с семьей.
Поэтому суд признал долю И. незначительной и взыскал с новой владелицы компенсацию за 1/4 доли дома и участка. Апелляция согласилась с мнением нижестоящего суда в части, касающейся дома, но отменила решение в части земельного участка, так как посчитала, что решение нарушает права ещё одного совладельца — В., родственника ответчика. Апелляционный суд посчитал, что И. и В. могли бы выделить половину земельного участка в натуре и совместно использовать свои доли. Кассация поддержала апелляцию. Н. подала жалобу в ВС.
Мнение ВС
ВС указал на несколько ключевых ошибок:
- Решение апелляции нарушило принцип единства судьбы земли и построек. По положениям ЗК РФ, ст. 1 и ст. 35; ГК РФ, ст. 273 земля и постройки на ней должны иметь одного владельца или делиться вместе. Если собственник теряет долю в доме, он должен одновременно потерять и соответствующую долю в земле под ним. Апелляционный суд допустил ситуацию, ответчик лишается доли в доме, но сохраняет долю в земле — это противоречит закону.
- Апелляция предположила, что И. и В. могут совместно использовать участок и выделить его в натуре, но не привела никаких доказательств, что это реально возможно, не учла, что на участке стоит дом, усложняющий раздел земли.
- Четвертый собственник В. не заявлял о нарушении своих прав в суде первой инстанции. Ни ответчик, ни совладелец В. не подавали исков о выделе участка или порядке его использования.
- Апелляционный суд не установил все обстоятельства дела, не мотивировал свои выводы, но сделал предположения без доказательств и нарушил требования ГПК РФ.
ВС отменил апелляционное и кассационное определение, дело отправлено на новое рассмотрение в апелляционный суд, который должен будет учесть принцип единства судьбы земли и построек.
Определение ВС по делу №46-КГ26-1-К6 от 04.05.2026 г.
Иллюстрация https://ru.freepik.com/
